En nuestro artículo anterior, Ley 27157 y los regímenes que regulan la propiedad, antes denominada Ley de propiedad horizontal dimos a conocer cuáles son los tipos de regímenes legales a los cuales toda Unidad Inmobiliaria que disponga de una parte exclusiva y comparte zonas comunes, debe acogerse; regímenes distintos, que regulan situaciones distintas. En este artículo detallaremos acerca del Régimen de Independización y Copropiedad.
Definiciones previas
Copropiedad
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
Casas en copropiedad
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole y servicios comunes.
La norma
En el Título II de la Sección Tercera del TUO del Reglamento de la Ley 27157 se indica el concepto para este régimen:
“El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil.”
Cómo entendemos esto
Si bien, se indica una “copropiedad”, este término no es del todo exacto, ya que no es que se tenga “acciones y derechos” sobre los bienes comunes, sino que, se tiene una “participación” sobre los bienes comunes (como en el caso del otro régimen) que es una situación muy distinta, esto supone que no se puede vender los bienes comunes por separado y que sólo transferiré mi participación en los bienes comunes, cuando transfiera el inmueble, es decir, se transfiere en conjunto.
Explicándolos con ejemplos
Imaginemos que un propietario no le gusta nadar o disfrutar del área de piscina que es parte de las áreas comunes del edificio, como no va a usar la piscina decide vender su participación a un tercero. ¿Será acaso esto posible? No, entonces no son acciones y derechos lo que posee cada propietario, que hace característica a lo que es verdaderamente una copropiedad.
¿Qué es copropiedad?
Entonces te preguntarás. ¿Qué es la copropiedad? Lo explicaremos en términos sencillos. Comenzaremos estableciendo que la copropiedad da participación en acciones y derechos los cuales pueden ser transferidos independientemente. Expliquémoslo nuevamente con un ejemplo: Supongamos una familia conformada por papá, mamá y 04 hijos, el padre fallece pero deja una propiedad la cual debe ser repartida entre los herederos. A la madre le corresponde el 50% de la propiedad, por lo tanto lo que se reparte es la parte del padre, el otro 50%, entre los 4 hijos, más la madre, que para estos fines se le considera como un heredero más, este caso recibe como herencia del esposo una parte proporcional como si se tratase de un hijo, es decir la parte del padre es repartida entre 5 personas, es decir el 10% para cada uno de ellos, quedando el inmueble conformado con las siguientes participaciones: 60% madre, y 10% para cada uno de los 4 hijos.
Resolvemos las dudas
En el párrafo anterior, ¿Es posible que cualquiera de los “copropietarios”, porque ahora sí lo son, pueda vender su participación? Si es posible, sólo se deberá tener en cuenta que deberá darle el derecho de preferencia a cualquiera de sus otros condóminos. Porque puede vender sus acciones y derechos.
¿Por qué puede vender sus acciones y derechos? Porque son realmente copropietarios.
El nombre usado para este régimen es un término confuso, pero nos queda claro que no es propiamente una copropiedad. Entendiendo esto sigamos revisando el Reglamento.
¿Qué diferencia el Régimen de Independización y Copropiedad con el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común?
En esta parte del artículo que alude el reglamento nos aclara esta duda:
“Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una … siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.”
En conclusión
Dicho de otra manera, para que una Unidad Inmobiliaria se acoja al Régimen de Independización y Copropiedad se debe cumplir que el terreno sobre el cual se construirá la propiedad deberá ser destinado únicamente para una unidad inmobiliaria, es decir, el terreno es exclusivo y no compartido entre varias unidades inmobiliarias como el caso del Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común que veremos en un próximo post.
Sin embargo, cualquiera de los dos regímenes incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole y servicios comunes como podrían ser el servicio de limpieza, servicio de jardinería, la contratación de un conserje de condominio entre otros servicios y la opción de la contar con un Reglamento interno y una junta de propietarios.
